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Discussione: societa' anonima estero: UK o lussemburgo? altre domandine...

  1. #1

    Predefinito societa' anonima estero: UK o lussemburgo? altre domandine...

    Salve.

    La mia situazione e’ quella di un piccolo proprietario immobiliare. Stiamo parlando di un introito annuo da locazioni che si aggira tra intorno ai 50mila euro l’anno, lordi (cioe’ pre-spese di registrazione/bolli, tasse, ici, condominio, etc)

    Mi e’ stato proposto la creazione di una societa’ anonima lussemburghese o in UK. Essendo gli immobili locati in italia, il reddito sarebbe tassato in Italia con qualche vantaggio (il reddito verrebbe tassato ad aliquota fissa e le spese potrebbero essere detratte). I vantaggi di farla all’estero poi: minore spesa per il conferimento degli immobili alla societa’, e minore trasparenza qualora in futuro mi trovassi coinvolto in casini legali.

    Ora, avrei qualche domanda:
    mi conviene Lussemburgo o uk? Dove si paga meno? Quali altri gli aspetti da tenere in considerazione? Cosa mi consigliate?

    Avrei anche una domanda per quanto riguarda la detrazione dei costi e la società (sono a digiuno….):
    al momento se io ho spese, se non richiedendo fattura non pago neanche IVA. Qualora invece avessi la societa’, farei fatturare le spese, e andrei a pagare l’iva. Quindi: avrei una minore aliquota ma un esborso maggiore, mentre senza societa’ sborserei di meno e pagherei un’aliquota superiore. Immagino quindi che esista un punto di pareggio tale per cui, aldisopra di un determinato costo non conviene farsi fare la fattura.
    E’ corretto?
    Immagino pero’ che il mio ragionamento non tenga conto del mio credito IVA con l’erario….sono soldi che posso usare? O no?
    Come capite non ne so un granche’….

  2. #2

    Predefinito

    Intanto bisogna dire che un introito di 50mila euro lordi l'anno sono un po' pochini per giustificare la costituzione di una struttura societaria, infatti i costi di costituzione e gestione reali è presumibile ti taglino comunque una fetta.
    Bisogna innanzi tutto che hai presente quale è la priorità: Proteggere il patrimonio da esecuzioni, risparmiare qualcosa sulle tasse, non far sapere i fatti tuoi a chichessia...
    Le società UK non sono anonime, salvo intesti le quote ad una società offshore o ad una fiduciaria. Lo posson essere invece le società lussemburghesi. Dove si paga di meno? come costi di gestione e costituzione in UK come tassazione direi in Lussemburgo. Sarebbe interessante comunque Malta.
    Ma se la questione è protegger il patrimonio da rischi di fallimenti o altro allora il trust è uno strumento sicuramente migliore anche se non molto economico per costituzione e gestione. Di fatto i beni segregati sono aggredibili solo con l'azione revocatoria ex art. 194 cod.pen. Oppure esistono varie altre soluzioni che spaziano dal costituire una fondazione privata fino a quella maggiormente utilizzata di intestare l'immobile ad una società offshore con azioni al portatore: la proprietà rimane anonima, al momento della cessione questa avviene con il passaggio delle azioni, oltre alle imposte di registro la parte acquirente risparmia sulle spese notarili e la venditrice sulla tassazione delle plusvalenze.
    Tutto questo detto in generale ovviamente, possono subentrare alcune variabili.
    Circa la detrazioni quanto hai scritto è un po' confuso, ma a prescindere da ciò è opportuno comunque che per cose simili ti consulti da un commercialista il forum è solo un posto per far chiacchere e farsi venire idee... null'altro!
    Saluti.

  3. #3

    Predefinito

    Grazie mille.

    So che non stiamo parlando di grandi numeri, ma la mia priorita' al momento e' esattamente quello di isolare il patrimonio. Sui costi fissi, ci ho messo una pietra sopra ormai. Il primo strumento di cui mi avevano parlato era infatti il trust: quando ne ho parlato con chi di dovere pero' mi ha spiegato che e' molto trasparente (io sarei stato il disponente e il trustee) e non mi avrebbe protetto in maniera adeguata ne' garantito la disponibilita' dei beni in caso di revocatoria. Per cui mi e' stata consigliata la societa' anonima in Lux.
    Tu parli della tassazione: per quello che mi e' stato spiegato, io verrei tassato in italia poiche' il reddito e' generato in italia, per cui non dovrebbe esserci nessuna differenza tra UK e Lux.

    Quando parli di costi di gestione, a cosa ti riferisci? a quanto ammontano piu' o meno annualmente (per una societa' cui sono stati conferiti immobili in italia e non fa altro)?

    Per quanto riguarda la societa' offshore con azioni al portatore: non ricordo esattamente, ma credo che questa sia la soluzione che mi ha prospettato l'avvocato con cui ho parlato finora e mi ha detto di costituire la s.a. in Lux.
    Mi sai dire cosa succede se io dovessi decidere di vendere un'appartamento facente parte del portafogli immobiliare della societa? come si fa? cosa cambia?


    Inoltre, per quanto riguarda il mio ruolo, come potrei configurarlo? mi faccio amministratore di questa societa? rappresentante? o cosa? per quanto riguarda i rapporti coi vari conduttori degli immobili e amministratori di condominio, cosa devo dire?


    grazie in anticipo

  4. #4

    Predefinito

    Società anonima a panama con azioni al portatore.

    Costi:

    Devi vendere tutti gli immbili, quindi parliamo di 10% di tasse per ogni immobile + spese notaio.

    Devi avere un rappresentante fiscale in italia, per poter vendere gli immobili alla offshore. (avrà un costo annuale.)

    La offshore ha un costo annuale di circa 450 euro.



    p.s: il rappresentante fiscale non devi farlo te, per ovvi motivi

  5. #5

    Predefinito

    Buongiorno
    constato con piacere che da qualche tempo si è tornati a fare discorsi interessanti.
    Riguardo al trust e all' azione revocatoria è bene dire che questa opera solo in presenza di condanne penali, per reati quindi. in caso di fallimento o di un esecuzione per causa civile il trust protegge tranquillamenti i beni. Se ci sono invece di mezzo condanne penali, l'unica è occultare il patrimonio.
    Esistono poi anche le fondazioni private, panamensi, austriache, del Liechtenstain, rendono anonimo il beneficiario.
    ATTENZIONE: l'azione revocatoria opera comunque, se questo è il caso è necesssario ti consulti e pianifichi bene con un avvocato. E' bene ricordare che gli atti a titolo oneroso sono inefficaci fino ad un anno prima della commissione del reato. In pratica se vendi una casa ad una società e poi fai una bancarotta fraudolenta o un'insolvenza fraudolenta sei mesi dopo, è tutto inutile.
    Se scegli la soluzione societaria, il consiglio che ti posso dare è di stare lontano dagli immobili e dalla società: se oggi sei padrone di un immobile e domani sei amministratore della società che li compra o compi atti per conto di questa, diventa tutto poco credibile...

    I costi. Se non devi fatturare le cose si semplificano un po' ma tutto dipende da dove decidi di fare la società, dal professionista a cui ti rivolgi, dai servizi che chiedi, ad es. se l' intestazione fiduciaria di quote societarie, l'amministrazione della società...
    Calcola che oltre ai costi di costituzione e domiciliazione ci saranno quelli di contabilità ed amministrazione (si tratta pur sempre di riscuotere canoni d'affitto) che per motivi sopra detti non puoi svolgere tu. Considera che chi amministra risponde civilmente e penalmente dell' operato quindi non è credibile che lo faccia per due soldi... poi ci saranno le eventuali consulenze, perchè quando non capirai o saprai qualcosa - e se una cosa può andar male, andrà male e di solito sono sempre più di una - potrai anche chiedere ad un forum ma poi necessariamente dovrai rivolgerti ad un professionista che di solito è poi quello che ti ha costituito ed amministra la società e che non è un benefattore ma uno che da consulenze per lavoro...
    Il Lussemburgo non è il luogo più economico ove aprire una società.
    Diciamo che IN GENRALE si va da un minimo di qualche migliaio di euro all'anno ad una somma superiore ai 15000 €. dipende dall'asseto che dovrai adottare e con chi.
    Diffida sempre di chi ti fa prezzi troppo allettanti.
    Auguri!

  6. #6

    Predefinito

    Se hai famiglia e dei figli con eta' inferiore ai 18 anni, puoi optare x un fondo patrimoniale (non tutti sanno che la legge italiana preveda una roba simile al trust)

  7. #7

    Predefinito

    grazie a tutti

    no, non ho famiglia ne' figli.

    per quanto riguarda gli atti a titolo oneroso: io da quello che ho capito (dovrei saperne di piu' nei prossimi due giorni) dovrei conferire i miei beni alla societa anonima, ricevendone quote della societa'.

    per quanto riguarda starne lontano: io sinceramente non saprei come fare. Finora i contratti li ho sempre gestiti dall'estero (email/telefono/etc: alla fine sono sempre io che pago idraulico/caldaie/finestre/etc), ma non so se potro' occultarmi del tutto.

    Mettiamola cosi: io ho necessita' di eliminare il mio legame con questo patrimonio immobiliare, che come visto consiste di pochi appartamenti di valore contenuto. Dovrei sparire del tutto? o cosa?
    per quanto riguarda i costi: a me e' stato prospettato proprio un costo di 15mila euro, piu' i costi di conferimento beni alla societa

    qualunque tipo di consiglio e' ben accetto!
    grazie mille in anticipo

    PS: Paperone, ti ho mandato un mes priv!

  8. #8

    Predefinito società anonime

    Le società anonime del lussemburgo sono molto costose e poi la discplina sta cambiando.
    Perchè non valutate la classica srl sammarinese partecipata da società off-shore, tenuta inattiva ed utilizzata solo per asset patrimoniale. Massima tutela patrimoniale a costi relativamente contenuti, ma soprattutto sicurezza di non evere problemi di perdita del patrimonio.
    www.paradisifiscali.info

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